株式投資と同じくらい歴史のある不動産投資。投資自体になじみのない方には非常に敷居が高いように感じるかもしれません。
ただ実は株式市場の中に不動産投資をしている法人（会社）があるためそこに投資をすることで間接的に不動産投資を行うことができます。
しかもかなり低額でも購入できるため初心者にはもってこいの不動産投資なのです。
今回はそんな不動産投資について解説していきたいと思います。
目次
J-REITとは
いきなり変なアルファベットが出てきました。これはJpan Real Estate Investment Trustの略で日本語では日本版不動産投資信託といいます。
一般的な不動産投資の仕組み
通常の不動産投資の場合、投資家は不動産を購入します。
そしてその物件を賃貸に出すことでその家賃収入を得ることで利益を上げることができます。
また、このとき投資家は物件の選定、銀行からの借り入れ、客付け会社、管理会社などのやり取りなどは全て投資家がしなければなりません。
中古の物件を購入した場合は修繕が必要な場合もあります。
非常に専門的な知識を身に着けたうえで行わなければ損してしまうのが不動産投資であるため結構リスクが高いです。
そこでこういったリスクをすべて請け負ってJ-REITの魅力です。
JREITの仕組み
J-REITの場合は先ほどの図の投資家と物件の間に投資法人が介入している構図です。
投資家は出資するだけであとは投資法人が先ほど述べた物件の選定などをすべて代わりに行ってくれます。
それによって得た利益の90％以上を出資者に還元してくれるのがJ-REITの特徴です。
J-REITのメリット
少額からできる
J-REITの銘柄は1株単位で購入できる銘柄があるために比較的定額から始めることができます。
分散性が高い
個人と違って多くの資金を持つ法人なのでいくつもの物件を所有し運営しています。
そのため1つの銘柄を持つだけでも多くの物件を所有することができリスク分散効果が望めます。
また投資法人ごとに商業型、オフィス型、ホテル型、ヘルスケア型と主体とする業種がありますので確認が必要です。
また、特定の銘柄においては株主優待もあったりします。
- ジャパン・ホテル・リート投資法人：ホテル宿泊費、レストラン料金10％
- 大江戸温泉リート投資法人：宿泊割引券1,000円分
- 星野リゾートリート投資法人：宿泊割引券2,000円分
配当金が比較的多い
J-REITは配当性向が90％以上あると法人税が免除できるという決まりがあります。
そして実際に90％以上の配当性向がある銘柄がほとんどであり、税金がかからない分配当利回りが大きくなりやすい傾向にあります
JREITのデメリット
配当控除ができない
最大のデメリットとして配当控除を受けることができません。
配当控除は法人税と分離課税による二重課税の負担を軽減するためにあります。
しかし前述のとおり法人税が課税されていないJ-REITでは適応外となります。
レバレッジできない
通常の不動産投資との最大の違いはレバレッジができないことにあります。
通常の不動産投資の場合は自分に投資資金がなくても銀行から借り入れて物件を購入し収入を得らREITの場合は自己資金がないと購入はできません。
仮に不動産投資において、自己資金0円で2000万円借りて実利回り５％のアパートを購入した場合は年間収入が100万円になります。
JREITの場合同じ5％でも現金で2000万用意できなければ同じだけの年間収入を得ることができません。
投資法人の倒産リスクがある
全く入居者が決まらない、災害によって物件が倒壊したとなると投資法人自体が倒産する可能性があります。
そういったことが実際に起こった場合上場廃止になってしまう可能性があり、出資したお金が返ってこない可能性も存在します。
実際に2008年のリーマンショック時には倒産した不動産投資法人も存在しています。
- ニューシティ・レジデンス投資法人（2009年10月10日）
- クリード・オフィス投資法（2009年1月9日破産）現在はいちごオフィス投資法人に譲渡
- エイブルリート投資法人（2007年12月26日上場予定が中止）
ではこういったリスクを防ぐにはどのようにしたらよいでしょうか。
J-REIT ETFを活用
J-REITにも実はJ-REIT指数というものが存在し、その値に連動するように運用されるETF(上場投資信託)が存在します。
このETFを持つことで多くの投資法人に分散投資をすることができますので倒産リスクをも低減することができます。
このためあまりリスクを背負いたくない人にはJ-REIT ETFを活用するのがおすすめです。
ETFの中でも少額から始めることができるETFはiシェアーズ・コア Ｊリート ETFで経費率が0.16％で2021年3月16日11:25現在で1株2035円となっています。
またこの株価での配当利回りは3.34％と比較的中リスク群の利回りとなっています。
しかもこのETFは1株単位から購入できるため2035円から不動産投資を始めることができるということになるのです。
私的見解
次に私自身のJ-REITに対する見解を述べていきたいと思います。
メガトレンドではJ-REITは下向き
少子高齢化の日本では人口は減少傾向にあります。不動産という資産はその土地に人がいないと活用することができません。
50年から100年単位の長期的視点で考えると日本人の人口は衰退の一途をたどっています。
こういった傾向からいずれ空き家や空室ばかりになってしまい目も当てられない状況になるのではないかと思います。
投資タイミングが難しい
これは高配当株式投資でも同様なのですが投資タイミングが非常に難しいです。
長期的に空き家が増えてくるという予測のもとに投資を行う前提だと、将来的な株価を期待するよりいかに今安い値段で買うかというセンスが問われると思います。
世間の不動産事情を普段からアンテナを張って情報収集をする必要はあるかと思います。
それでも配当利回りは魅力的
それでもやはり配当利回りが高いのは魅力的です。
そのためあくまで資産の10％までというルールを設定し、私はJ-REITの個別銘柄を保有することにしました。
